Сколько нужно платить налогов за сдачу квартир в России

Налоги на сдачу квартир

Есть 2 варианта аренды: жилье на сутки или на длительный, в несколько месяцев, срок. В плане прибыли наиболее выгодным вариантом считается сдача жилья посуточно: прибыль от такого бизнеса будет как минимум вдвое больше, чем от долгосрочной аренды жилья.

Несмотря на прибыль, налоги с посуточной аренды могут быть больше, чем с долгосрочного предоставления жилья в наем. Попробуем разобраться, как различается налогообложение в зависимости от выбранной системы сдачи квартиры, и какой вариант уплаты налога считается самым выгодным для собственника.

Этапы сдачи квартир

Сдача квартиры в аренду состоит из нескольких этапов:

1. Подготовка собственности к заселению. Владелец делает ремонт, покупает мебель, приводит квартиру в порядок, обставляя ее необходимой бытовой техникой, утварью.
2. Размещение объявления. Когда квартира готова к сдаче, необходимо заняться рекламой помещения. Ее рекомендуется размещать в интернет-источниках и традиционным способом: у подъездов ближайших домов, на остановках или столбах с объявлениями.
3. Поиск арендаторов. Когда объявления будут размещены, остается дождаться, пока вам начнут звонить потенциальные клиенты с просьбой осмотреть квартиру. Если планируется долгосрочная аренда помещения, не исключено, что арендаторы будут внимательно осматривать жилье, придираясь к любым мелочам вроде отклеившихся обоев в коридоре или старой плитке на кухне. При посуточной аренде обычно клиенты намного лояльнее, особенно если речь идет о поиске квартиры для ночлега после длительной дороги.
4. Заключение договора. Даже если квартира сдается на сутки, оформляйте документы официально и просите копию паспорта у арендаторов. Это избавит от необходимости искать подозреваемых в случае кражи имущества или порчи.
5. Оплата услуг. Когда договор оформлен, требуйте предоплату. Идеально, если арендаторы могут заплатить всю сумму сразу: так вы сразу будете уверены в том, что вас «не кинут» по окончании срока аренды. Но если договор заключается на несколько месяцев сразу, допускается оплата перед каждым месяцем отдельно, а не за весь период договора (рассрочка). При посуточной аренде необходимо требовать оплату услуг сразу за сутки, а также неплохо было бы включить 2-3 000 рублей в качестве задатка за порчу имущества. Если по истечении суток с квартирой и вещами все в порядке, задаток возвращается в полном объеме.

Последний этап – проверка жилья после ухода клиентов и поиск новых постояльцев. Но этот шаг можно считать уже следующим. Кроме того, не следует забывать о еще одном важном условии: уплате налоговых взносов на прибыль. Попробуем разобраться, какие виды налогообложения доступны тем, кто сдает жилье в аренду, и как сэкономить максимум прибыли на уплате налоговых отчислений.

Долгосрочная аренда

Всего в РФ предусмотрено 4 варианта уплаты налогов для тех, кто сдает квартиру:

1. По ставке 13% (НДФЛ) для физлиц. Тут все просто: если вы сдаете жилье как физлицо, достаточно раз в год подать декларацию 3-НДФЛ и заплатить 13% от дохода за весь налоговый период.
2. По ставке 6% для ИП (по УСН). Индивидуальные предприниматели платят меньше – всего 6% с дохода, если они перешли на «упрощенку». Однако не следует забывать, что помимо налоговых взносов ИП должны внести в кассу государства еще и обязательные платежи в ПФР и ОМС, ФСС, которые не зависят от того, какую прибыль получил предприниматель. Учитывая и взносы ИП, и налог по УСН сумма налоговых отчислений в ряде случаев у ИП может быть выше, чем у частников.
3. По патенту. За приобретение патента, в отличие от налогов, следует платить сразу. И сумма его зависит от площади квартиры и предполагаемой прибыли от ее сдачи. Например, патент в Москве за «однушку» 50 кв.м. может составить 70 000 рублей, а в Курске – 39 000 рублей. Кроме суммы за сам патент не следует забывать и про обязательные платежи: они не включены в сумму самого патента, а уплачиваются сверх этих взносов. Поэтому в 99% случаев такая форма уплаты налогов для арендодателей считается самой затратной.
4. Налог с самозанятого населения – 4% с доходов. В РФ не так давно появилась возможность оформить часть видов деятельности не как доходы ИП, а как «прибыль с деятельности самозанятого гражданина». Сдача квартиры в аренду входит в их число. Тем, кто платит как самозанятый, не требуются взносы ИП: достаточно лишь заполнить пару бумаг на особом портале и внести 4% с доходов в государственную казну. Учитывая, сколько платят физлица за оказание той же услуги, такую форму налогообложения в РФ для арендодателей можно считать самой выгодной.

Сдача квартиры посуточно

При сдаче квартиры посуточно действуют те же схемы налогообложения, что и при долгосрочной аренде жилья. Исключение составляет только последний пункт: к тем, кто сдает квартиру на сутки, нельзя применить льготную ставку налога для самозанятых.

Безусловно, сдающим жилье в долгосрочную аренду будет выгоднее зарегистрировать себя в качестве самозанятых граждан и платить всего 4% в год. Однако этот вариант не подойдет, если сумма доходов за год превысила 2,4 млн. руб. В такой ситуации владелец жилья добровольно-принудительно «перейдет» на ставку 13%. Однако он по своей инициативе может быстро зарегистрироваться в качестве ИП, если этот вариант по расчетам будет более выгодный.

Считая, какой способ налогообложения для арендодателей будет наиболее оптимальным, следует не забывать, что отказ от уплаты взносов может повлечь за собой серьезные потери для бюджета, вплоть до уплаты 40% от сокрытой прибыли и регулярные проверки представителями ФНС. Злостное уклонение от налогов и вовсе может привести к тюремному сроку, а потому перед началом сдачи жилья в аренду следует заранее выбрать оптимальную форму налогообложения.