Варианты застройки Бердска высотками: Снести частный сектор и захватить промплощадки. Свободной земли в городе нет

Курьер. Среда. Бердск

Комплексное развитие территорий на отшибе, по оценке строительных экспертов, проблематично, поскольку требует колоссальных денег, которых нет у бердских застройщиков. Пример тому — умирающий микрорайон Раздольный.

Генеральный план развития Бердска до 2040 года предполагает расширение города в южном направлении и застройку 16-ти и 24-этажными жилыми домами, поскольку территории катастрофически не хватает. Новый генплан бердские депутаты утвердили еще в ноябре 2019 года. Не без споров и скандалов. Как сообщал «Курьер. Среда. Бердск», горожане категорически возражали против перспективного сноса частного сектора в центре города ради строительства магистрали по ул. Горького до микрорайона Раздольного.

Кстати, за Раздольным остался клочок земли до границы с Искитимским районом. Но его исполнительная власть перевела в зону индивидуального жилищного строительства. Депутаты возражали. - Мы категорически против. Я считаю, что свободных земель в Бердске очень мало, и их нужно использовать эффективно — строить там многоэтажные дома, не менее 9 этажей, - высказался накануне принятия генплана тогдашний спикер горсовета Валерий Бадьин. - Я считаю, что улица Горького должна быть проспектом, не застроенным частными домами. В центре, как и во всем Бердске, землю нужно использовать эффективно. Может быть, застраивать 16-ти, а то и 24-этажками. Мы же крупный город! Но вопрос о сносе будет решать застройщик. Он будет смотреть, какие дома попадают в пятно застройки, встречаться с собственниками и выкупать участки. Как это делали при строительстве Бугринского моста (в Новосибирске — прим. ред.).

Напомним, что застройка центра города высотными домами была предусмотрена генпланом Бердска, который утвердили еще в 2006 году. - Люди к нам едут, рождаемость превышает смертность. Значит, мы должны создавать людям условия. Зачем мы будем сохранять частные дома в центре? Нынешними решениями мы определяем, каким быть городу через 30-50 лет. Я уверен, что за следующие 40 лет мы должны сдвинуться если не до микрорайона Раздольного, то до ул. Пионерской, точно, - считает Бадьин.

Кроме того, изменились технологии и градостроительные нормативы, которые нельзя было не учесть в обновленном генплане застройки Бердска. А поскольку Бердск расположен, как бы на полуострове — окружен с трех сторон водой, единственным направлением застройки остается южное, в сторону границы с Искитимским районом. Ну и, пожалуй, еще точечная застройка, которая ведется активно в последние годы как на свободных участках, так и на месте снесенных аварийных домов. Но последний вариант тоже небезграничен.

Подводные камни комплексной застройки

Землю за Раздольным в администрации Бердска рассматривают как перспективную. Чиновники согласились с депутатами в том, что здесь должна быть многоэтажная застройка с подобающей социальной инфраструктурой и дорогами. И здесь снова встает необходимость продления и расширения ул. Горького. Как рассказывал начальник управления градостроительства бердской мэрии Федор Каравайцев, предполагается строительство дороги от трассы Р-256 по Горького до микрорайона Раздольного. Таким образом Бердск будет закольцован дорогой по ул. Горького и ул. Красная Сибирь.

- Основной задачей станет и спрямить ул. Красную Сибирь от ул. Ленина. Так как она имеет магистральное значение, то она не может иметь поворотов под прямым углом. В новом генеральном плане мы предусмотрели спрямление улицы вдоль ТЦ «Астор», - пояснял Каравайцев.

После того как власть определит территорию комплексного развития (например, за Раздольным), начнется разработка планировки земельного участка и проекта межевания: где построят школу, а где — жилую высотку. В утвержденном генплане Раздольный попадает под комплексное развитие. Впрочем, застройщик этого микрорайона сейчас находится на стадии банкротства и начал распродавать землю небольшими участками. Между тем, исполнительная власть Бердска не высказывает по этому поводу особых опасений

- Развитие земли Раздольного определено генпланом. Не важно, кто будет владеть землей, на ней возможно строительство только многоэтажных жилых домов. Учитывая темпы развития города, в скором времени мы придем к освоению данной территории, - был уверен Федор Каравайцев.

Впрочем, эксперты в строительной отрасли менее оптимистично смотрят на так называемое комплексное развитие территорий, поскольку оно требует колоссальных денег, дать которые может только государство.

Источник «Курьер. Среда. Бердск» сомневается в реализации планов мэрии на комплексную застройку. Пример тому — микрорайон Раздольный. - Чтобы начать строить на отшибе, нужно сначала вложить не одну сотню миллионов рублей в коммуникации. Но людям нужны не только вода и свет, а школы, магазины остановки. Тогда они готовы покупать жилье. А если инфраструктуры нет... Вот и мучаются в Раздольном несколько семей. Если бы была государственная программа с внушительными инвестициями, тогда можно говорить о комплексной застройке южного направления. Иначе окупаемость растянется на десятилетия. Никому из частных инвесторов это не интересно, - пояснил эксперт.

Это же касается и территории за Раздольным. Но там другая ситуация — коммерсанты взяли землю сельхозназначения под дачи и теперь продают участки якобы под строительство жилых домов. А покупатели потом будут требовать перевести землю в жилую зону. И это возлагает на муниципалитет обязанности по созданию инфраструктуры.

- Просто определенный круг людей на этом делают свой бизнес. Повторюсь, чтобы строить там многоэтажки, нужны огромные деньги. У нас таких инвесторов нет. Поэтому вряд ли там начнется стройка в ближайшее время. Ни один частный бизнес за это не возьмется. Нужна какая-то федеральная программа освоения территорий и комплексной застройки, - полагает источник «Курьер. Среда. Бердск».

Снос частного сектора

Вариант сноса старого частного сектора эксперты называют наиболее приемлемым вариантом для продолжения жилого строительства в Бердска. И он возможен не только вдоль ул. Горького, но и в Северном микрорайоне, в квартале, ограниченном улицами Рогачева, Красная Сибирь, Павлова и Новая, а также на территории бывшего Бердского санатория, на ул. Новосибирской в Новом поселке и в Речкуновке вдоль железной дороги. Стоит отметить, что если какие-то пункты генплана Бердску не удастся выполнить к 2040 году, например, из-за отсутствия финансирования или инвестора, они перейдут в новый генеральный план развития города, рассчитанный до 2065 года.

Осталась еще возможность точечной застройки. Но это связано «с кучей проблем», отмечают специалисты. - Можно брать отдельные районы, сносить там старые дома и строить современное жилье, предоставляя жителям квартиры в новостройках, как это делается в больших городах под эгидой правительства. У нас на ул. Ленина стоят старые двухэтажки, которые сносить нужно было еще позавчера. Глава не против. Но собственники не согласны. Хотя дома реально рушатся. И им предлагали сохранить при строительстве в том числе бизнес на первых этажах. Та же история с частными домами. То есть сами жители тормозят развитие города, - рассказал «Курьер. Среда. Бердск» эксперт в сфере строительства.

Аэродром - несбыточная мечта

10 лет назад была надежда на аэродром, на другие военные земли. Но этим планам пока не удается воплотиться, поскольку Минобороны решил реконструировать аэродром под экспериментальную авиацию, сообщал «Курьер. Среда. Бердск».

Тем не менее Виктор Голубев взялся реанимировать территорию заброшенной стройки Минобороны в военном городке. Крупнейший бердский бизнесмен купил не только две недостроенных 5-этажки на 150 квартир, но и землю под ними площадью 19 385 кв. метров, расположенную в границах зоны высотной жилой застройки. За лот Голубев заплатил почти 61 млн рублей. Но здесь этажность зданий зависит о близости к аэродрому. Впрочем, как сообщал «Курьер. Среда. Бердск» директор ООО АН «Кристалл» Владимир Белов, застройщик пока не имеет конкретных планов на купленный участок.

Напомним, что еще 2017 году на участок долгостроя в военном городке выезжали представители Минстроя и Минобороны. Обсуждали в том числе завершение строительства двух многоэтажек. В новостройки на ул. Авиаторов вложили 200 млн рублей. Но в начале «нулевых», стройку заморозили.

Стоит отметить, 4 года назад Минобороны направило в Бердск письмо с требованием согласовывать с ведомство все многоэтажное строительство, чтобы высотки не мешали функционированию аэродрома. Это не касается построенных ранее высотных домов. А первые 16-этажные дома в Бердске построили в 2016 году на месте снесенных старых бараков в «фергане».

Рейдерский захват промплощадок

Еще один вариант застройки Бердска - рейдерские захваты или «честную продажу» промышленных предприятий под жилую застройку. В частности, предполагается, что именно с этой целью заявились бойцы ФСБ и Росгвардии на территорию бывшей швейной фабрики «Бердчанка.

Как сообщал «Курьер. Среда. Бердск», люди в погонах появились на предприятии 30 апреля. Полицейские разогнали толпу собравшихся и закрыла ворота, отрезав возможность входа на «Бердчанку». Силовики объясняли свое появление выводом предприятия из банкротства. Представитель нового собственника фабрики сообщил, что якобы таким образом пытаются разобраться с арендатором, собравших деньги за коммуналку и аренду и отказавшимся платить. Речь идет о миллионах. Поэтому, дескать, и вызвали ФСБ и полицию.

Однако сын бывшего собственника швейной фабрики Дмитрий Степанов полагает, что предприятие банкротят ради строительства высотных домов. То есть фабрику снесут, а на ее месте построят 4 многоквартирных дома. Степанов уверен, что идет борьба за землю, а не за производственные площади, которые сейчас сдают в аренду.

В муниципальном Комбинате бытовых услуг пояснили, что особых претензий в «Бердчанке» не имеют. Да, долги есть, но арендаторы потихоньку платят согласно достигнутым договоренностям.

Эксперты в сфере строительства полагают, что «Бердчанка», это первая ласточка в подобных «захватах» промышленных площадок под будущую жилую застройку. На подходе еще несколько аналогичных территорий. Их осваивать куда проще и дешевле, чем строить новые микрорайоны на отшибе, вложив сначала сотни миллионов рублей в коммуникации и дороги.

- Давят на акционеров, включая все возможные рычаги влияния, в том числе рейдерский захват, а потом продают участок застройщику. Так будет происходить в Бердске в ближайшее время. Уже зашли на винзавод и нарисовали «веселые картинки», что там построят. Рассматривают территорию Бердского хлебозавода и промплощадку за магазином «Сантимо». Возможно, нацелились на старую площадку «Веги», что на ул. Линейной. Можно посмотреть по городу территории предприятий, которые либо уже не работают, либо при смерти и получится список где, где в ближайшее время возможна жилая застройка, - прокомментировал «Курьер. Среда. Бердск» осведомленный источник.

По его словам, перечисленные территории очень привлекательны — центр города, есть все коммуникации. Он уверен, что изменение категорий земель не заставит себя ждать. А горсовет даст согласие.

- Собственник участка, например, под «Бервиной» (бывший Бердский винзавод на ул. Первомайской — прим. ред.) подаст заявление в администрацию о смене зоны с промышленной на Ж4 (зона жилой застройки). Администрация согласно закону проводит идею черед депутатов под предлогом развития Бердска. И получается готовая полянка под строительство. Даже если ее нет в генплане, внесут изменения в него и в правила застройки города. Тем более, что «Бервина» давно не функционирует, раздав площади арендаторам. Место там прекрасное, и квартиры здесь будут пользоваться спросом. Люди с удовольствием будут покупать, - констатировал источник.

Повлиять на судьбу подобных промплошадок бердская власть практически не в силах, поскольку речь идет о частном бизнесе и деньгах хозяйствующих субъектов. Это не муниципальная земля. Эксперт полагает, что перспектива жилищного строительства в Бердске за этим направлением, поскольку территорий для этого в городе практически нет. А комплексная застройка на новом месте — очень дорогое удовольствие, на которое у власти никогда не хватит денег, а инвесторы даже с большими ресурсами не захотят ждать десятилетия, пока вложенные средства окупятся. Микрорайон Раздольный так и не стал городом-садом.

- Новоселы не хотят видеть за окном развалившиеся сараи, гуляющих кур и пасущихся коров. Но у бердской власти нет жесткой позиции в отношении сноса частного сектора. Хотя, многие жители из частных домов были бы рады переехать в новые современные дома. А если захват «Бердчанки» и выгодная продажа земли под ней состоится. То такой способ начнут транслировать и на другие площадки — будут отжимать то, что «плохо лежит», точнее стоит, - предсказывает эксперт, отмечая, что, скорее всего, новые территории будут застраивать местные. Практика показывает, что чужаки-строители в Бердске не приживаются.

Где строят сейчас

Несмотря на дефицит земли и экономический кризис, Бердск строит жилье непрерывно. Сейчас завершается формирование микрорайона Космического. Компания «СройРегионСервис» ведет стройку на ул. Салаирской. Остальную территорию еще в «нулевых» годах раздали под коттеджи. Началась застройка многоквартирными домами Южного микрорайона силами предпринимателя Виктора Голубева. Территория строительства здесь ограничена улицами Купца Горохова, Возрождения, Поэта Сорокина и Рогачева. Назначение земельного участка - малоэтажная застройка, то есть до 4-х этажей. И эта зона застройки предусмотрена в генплане, как и сквер по соседству с несколькими зелеными зонами. Его начнут проектировать в 2022 году. Несмотря на акцент на высотки, здесь их не будет, заверили в мэрии.

Кроме того, нарезали новые участки для застройки высотками в лесу за лыжной базой «Метелица», сообщал «Курьер. Среда. Бердск». Как оказалось, весной 2021 года продают два участка, которые не относятся к городским лесам. По словам начальника управления земельных отношений мэрии Бердска Дмитрия Шинкевича, оба участка были проданы более десяти лет назад. А в 2021-м образовали новые с соблюдением всех законодательных требований.

Собираются застраивать и лес в Речкуновской зоне Бердска ради расширения микрорайона Серебряный бор. Проектировку разрешил мэр Бердска Евгений Шестернин своим постановлением еще летом 2020 года после обращения ИП Александра Уральцева, который является председателем товарищества собственников недвижимости (земельных участков) «Серебряный бор». ТСН зарегистрировано в феврале 2019-го, сообщал «Курьер. Среда. Бердск». Проект предполагает появление в микрорайоне Сосновый бор 30 зданий и сооружений, а также дорог с твердым покрытием. Сейчас на этом месте лес.

Проект планировки и межевания прорабатывается под «размещение объектов городской структуры», но без конкретики. Потом его согласуют чиновники. А сам проект утверждается постановлением главы города. Однако компании «СибАлмаз» в свое время запретили строить в лесу Нового поселка дома семейного отдыха — примерно в том же месте, где планирует расширяться микрорайон Серебряный бор. Ущерб оценивался в сотни миллионов рублей. Взамен Бердск отдал «СибАлмазу» участок на ул. Морской, где компания строит многоквартирные дома — тоже в лесу неподалеку от Обского моря. Там же строит многоквартирные дома Виктор Голубев.